Le 23 septembre 2026, la loi du 22 juillet 2026 portant insertion du Livre 7 « Contrats spéciaux » dans le Code civil a été publiée au Moniteur belge. Le Livre 7 entrera en vigueur le 1er septembre 2027.

La réforme du droit des contrats spéciaux repose sur quatre piliers : (i) la simplification, (ii) la restructuration, (iii) la cohérence et (iv) une perspective comparative. Le Livre 7 regroupe les règles, jusqu’ici dispersées et souvent obsolètes, relatives aux contrats spéciaux au sein d’un cadre juridique clair et cohérent. Il harmonise et précise les principes applicables ainsi que la terminologie propre aux différents régimes contractuels, tout en améliorant la lisibilité de la législation.

Qu’est-ce qui change concrètement ? Dans cet article, KPMG Law présente les principales répercussions du Livre 7 sur les règles applicables à l’achat, à la vente, ainsi qu’à la location de biens immobiliers. Pour découvrir les implications du Livre 7 pour les contrats relevant du droit des entreprises, nous vous invitons à consulter l’article détaillé de notre équipe Business and Commercial.

L’achat et la vente de biens immobiliers

La notion de conformité

En matière de contrats de vente, l’une des évolutions majeures réside dans l’abandon définitif de la distinction classique entre vices apparents et vices cachés. Celle-ci est remplacée par une notion unifiée de conformité. Le vendeur est désormais tenu de livrer à l’acheteur un bien immobilier « conforme ».

Un bien est conforme lorsqu’il répond à ce qui a été contractuellement convenu et à ce que l’acheteur peut raisonnablement attendre. Les attentes raisonnables de l’acheteur sont appréciées au regard « de la loi, du contrat, des usages, de la bonne foi, de la nature du bien vendu, de la qualité de l’acheteur et de l’ensemble des circonstances de la cause ».

Le vendeur demeure uniquement responsable des défauts de conformité qui existent, au moins en germe, au moment de la délivrance du bien. Le vendeur n’est pas responsable des défauts qui apparaissent après celle-ci.

Délais et sanctions

La notion unifiée de conformité s’accompagne également d’un régime harmonisé de délais de garantie, de notification, de prescription et de forclusion. Pour tout défaut de conformité, un délai de garantie de dix ans à compter de la délivrance du bien immobilier est applicable.

L’acheteur qui constate, ou aurait dû constater, un défaut de conformité doit en informer le vendeur dans un « délai raisonnable ». Le Livre 7 abandonne ainsi le principe selon lequel les actions en garantie des vices cachés doivent être intentées dans un « bref délai ». Le caractère raisonnable du délai s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances pertinentes et, en particulier, de la nature du bien et du défaut de conformité, de la qualité des parties et des usages.

L’action fondée sur un défaut de conformité se prescrit par deux ans à compter de la notification du défaut par l’acheteur. En tout état de cause, le droit d’action de l’acheteur s’éteint dix ans et trois mois après la délivrance du bien (c’est-à-dire le délai de forclusion).

Le Livre 7 supprime le régime de sanctions spécifique à la vente de biens pour livraison non conforme et renvoie désormais expressément aux sanctions de droit commun prévues par le Livre 5 du Code civil: le remplacement, la réparation, la résolution du contrat, la réduction du prix et la suspension de sa propre obligation.

Enfin, dans le cadre de la vente de biens immobiliers, le Livre 7 distingue expressément le transfert de propriété du transfert des risques. Sauf convention contraire, les risques ne sont transférés qu’au moment de la délivrance du bien immobilier. Cette disposition renforce la protection de l’acheteur : si le bien est détruit par cas de force majeure avant sa délivrance, l’acheteur est libéré de son obligation de payer le prix de vente.

La fin de la théorie du « vendeur professionnel spécialisé »

Contexte

Le Livre 7 abandonne la théorie du « vendeur professionnel spécialisé ». Jusqu’à présent, il était considéré que les vendeurs spécialisés étaient tenus à une obligation de résultat consistant à rechercher et à identifier les vices cachés. Ils étaient dès lors présumés connaître ces vices, sauf preuve contraire, et ne pouvaient pratiquement pas échapper à leur responsabilité.

Cette approche manquait de cohérence, puisqu’elle s’appliquait uniquement aux contrats de vente, et non aux contrats de bail et aux contrats de service. Elle était en outre isolée par rapport aux systèmes juridiques étrangers.

La suppression de cette présomption de mauvaise foi signifie qu’à l’avenir, les vendeurs spécialisés pourront, en principe, s’exonérer contractuellement de leur responsabilité pour les défauts de conformité. Cette évolution ne remet toutefois pas en cause la protection des consommateurs, qui demeure pleinement applicable dans le cadre du Livre 7.

Protection des consommateurs

Lorsqu’un contrat de vente est conclu entre une entreprise et un consommateur, les clauses qui dérogent, au détriment du consommateur, à la protection légale en matière de conformité sont considérées comme abusives, y compris dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. Cette règle découle de la liste des clauses abusives prévue par le Code de droit économique.

Les dispositions impératives relatives à la vente aux consommateurs restent également applicables. La loi Breyne continue par ailleurs de s’appliquer intégralement aux consommateurs qui achètent un logement ou un appartement à construire ou en cours de construction, ainsi qu’à tout contrat portant sur la construction ou la réalisation d’un tel bien immobilier.

Cette réforme répond aux critiques formulées à l’égard de l’ancien régime et assure une plus grande cohérence et une plus grande égalité entre les différents types de contrats.

La location de biens immobiliers

Le Livre 7 apporte également des modifications importantes au droit commun du bail. Nous présentons ci-dessous les principales évolutions.

La reconnaissance légale de l’occupation à titre précaire

L’occupation à titre précaire, qui constitue une forme d’occupation temporaire et révocable, bénéficie désormais d’une reconnaissance légale expresse. Une telle occupation n’est pas qualifiée de bail lorsque son caractère précaire est justifié par des motifs légitimes, par exemple pour répondre à des circonstances particulières, notamment une situation d’attente temporaire.

La notion de conformité

En matière de bail également, le Livre 7 introduit une notion unifiée et continue de conformité. Le bailleur est tenu non seulement de délivrer un bien conforme, mais aussi de garantir cette conformité pendant toute la durée du bail.

Cette obligation continue comprend notamment l’exécution de l’entretien et des réparations nécessaires, sauf lorsque celles-ci incombent au locataire en vertu de la loi ou du contrat.

Le locataire est légalement tenu de prendre en charge (i) les menues réparations et (ii) les réparations qui résultent d’une mauvaise utilisation ou d’un manque d’entretien du bien loué de sa part. Les réparations résultant exclusivement de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure restent à la charge du bailleur. À l’instar des régimes locatifs régionaux, la loi prévoit la possibilité pour le Roi de fixer, par arrêté royal, une liste des menus travaux d’entretien incombant au locataire.

Délais et sanctions

Le locataire est tenu de signaler tout défaut de conformité dans un délai raisonnable à compter du moment où il le découvre ou aurait dû le découvrir. S’il ne respecte pas cette obligation, il conserve son droit d’exiger la réparation du défaut, contrairement à ce qui est prévu pour la vente ou les contrats de service, mais perd son droit à une indemnisation pour la perte d’usage et de jouissance du bien.

Le délai de prescription des actions fondées sur des défauts de conformité est de deux ans à compter de la fin du bail. En cas de perte d’usage et de jouissance, ce délai est de deux ans à compter de la notification du défaut.

Les sanctions de droit commun prévues par le Livre 5 du Code civil s’appliquent aux contrats de bail. Si le défaut de conformité apparaît après la délivrance du bien et qu’il n’est imputable ni à une faute du bailleur ni à celle de ses auxiliaires, le locataire ne peut prétendre à une indemnisation du préjudice complémentaire causé par ce défaut.

En matière de bail également (comme pour la vente), le cumul avec l’erreur en présence d’un défaut de conformité est exclu :  le locataire ne peut donc pas invoquer la nullité du contrat de bail pour erreur lorsque celle-ci découle d’un défaut de conformité du bien loué ou d’une prétention juridique d’un tiers sur ce bien.

Travaux d’aménagement et de transformation

Autre nouveauté : l’introduction d’un régime d’indemnisation des travaux d’aménagement et de transformation réalisés par le locataire. L’autonomie de la volonté occupe une place centrale, le bailleur et le locataire peuvent convenir contractuellement des modalités applicables en la matière. En l’absence de dispositions contractuelles à ce sujet, le principe suivant s’applique : à la fin du bail, le locataire peut obtenir une indemnisation pour les travaux d’aménagement ou de transformation susceptibles d’enlèvement que le bailleur souhaite maintenir, ainsi que pour les travaux non susceptibles d’enlèvement autorisés par le bailleur ou réalisés régulièrement.

L’indemnisation est plafonnée à la plus-value apportée au bien et ne peut dépasser le montant des frais effectivement supportés par le locataire, conformément aux règles relatives à l’enrichissement injustifié.

Exclusion de la résolution extrajudiciaire

Enfin, le Livre 7 confirme que la résolution d’un contrat de bail portant sur un bien immobilier doit toujours passer par une intervention judiciaire. En matière de bail d’immeuble, le Livre 7 déroge ainsi expressément aux articles 5.92 et 5.93 du Livre 5 du Code civil, qui prévoient la possibilité de mettre fin à un contrat au moyen d’une clause résolutoire ou d’une résolution extrajudiciaire par simple notification écrite. Toute clause résolutoire est réputée non écrite et la résolution extrajudiciaire est expressément exclue.

Que cela signifie pour vous ?

Le Livre 7 du Code civil établit un nouveau cadre important pour le droit des contrats spéciaux. Si les modifications ne constituent pas une révolution fondamentale, elles ont néanmoins des répercussions sur l’ensemble des opérations relevant de ce domaine juridique. Les clauses relatives notamment aux vices (cachés), à la conformité, à la responsabilité, aux travaux d’aménagement et de transformation ainsi qu’aux modalités de résiliation ou de résolution des contrats pourraient ne plus être adaptées au nouveau cadre légal.

Pour les entreprises, il est dès lors essentiel d’adapter leurs nouveaux contrats à ces dispositions et de réexaminer leurs contrats types existants.

En principe, les nouvelles règles s’appliqueront aux contrats conclus à partir du 1er septembre 2027. Les contrats conclus avant cette date resteront soumis au droit actuel, sauf disposition légale contraire ou choix volontaire des parties, lorsque cela est autorisé, d’appliquer le nouveau droit.

Il est toutefois recommandé de ne pas attendre 2027 pour agir. De nombreux modèles de contrats, contrats-cadres, conditions générales et autres documents types actuellement utilisés continueront de l’être après l’entrée en vigueur du Livre 7. Une révision anticipée permettra d’éviter que ces documents ne soient plus conformes au nouveau cadre légal à partir du 1er septembre 2027.

KPMG Law se tient à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche. N’hésitez pas à nous contacter aux coordonnées reprises ci-dessous pour toute question ou demande d’assistance.

Cet article (en néerlandais) a été écrit par Jim Bauwens et Pieter-Jan Vandevijvere.