Op 23 september 2026 werd de Wet van 22 juli 2026 tot invoeging van boek 7 “Bijzondere contracten” in het Burgerlijk Wetboek gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Boek 7 treedt op 1 september 2027 in werking.

De hervorming van het bijzondere contractenrecht steunt op vier pijlers: (i) vereenvoudiging, (ii) herstructurering, (iii) coherentie en (iv) een rechtsvergelijkend perspectief. Boek 7 brengt de versnipperde en vaak verouderde regels over bijzondere contracten samen in één helder en coherent kader. Daarbij worden de toepasselijke beginselen en terminologie van de verschillende contractuele regimes op elkaar afgestemd en scherp gesteld, en krijgt de regelgeving een meer overzichtelijke structuur.

Wat verandert er nu concreet? In dit artikel licht KPMG Law toe welke impact Boek 7 precies heeft op de regels inzake de koop, verkoop, huur en verhuur van onroerende goederen. Voor de gevolgen van Boek 7 voor ondernemingsrechtelijke overeenkomsten verwijzen wij graag naar het uitgebreide artikel van ons Business and Commercial-team.

De (ver)koop van onroerende goederen

Het conformiteitsbegrip

Wat koopovereenkomsten betreft, springt vooral in het oog dat Boek 7 definitief afscheid neemt van het klassieke onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken. In de plaats daarvan komt een eengemaakt conformiteitsbegrip. Op de verkoper rust de verplichting om aan de koper een “conform” onroerend goed te leveren. 

Een goed is conform wanneer het beantwoordt aan wat contractueel is overeengekomen én voldoet aan wat de koper redelijkerwijs kan verwachten. De redelijke verwachting van de koper wordt bepaald door “de wet, het contract, de gebruiken, de goede trouw, de aard van het verkochte goed, de hoedanigheid van de koper en het geheel van omstandigheden”. 

De verkoper blijft enkel verantwoordelijk voor conformiteitsgebreken die op het ogenblik van de levering van het goed minstens in de kiem bestaan. De verkoper is niet verantwoordelijk voor gebreken die pas na de levering ontstaan.

Termijnen en sancties

Aan het eengemaakte conformiteitsbegrip wordt ook een eengemaakt systeem van vrijwarings-, kennisgevings-, verjarings- en vervaltermijnen gekoppeld. Voor elk conformiteitsgebrek geldt een vrijwaringstermijn van tien jaar vanaf de dag van de levering van het onroerend goed. 

De koper die een conformiteitsgebrek ontdekt of hoorde te ontdekken, moet daarvan binnen een “redelijke termijn” kennisgeven aan de verkoper. Daarmee stapt Boek 7 af van het principe dat vorderingen tot vrijwaring voor verborgen gebreken binnen een “korte termijn” moeten worden ingesteld. De redelijke termijn wordt beoordeeld aan de hand van alle relevante omstandigheden en in het bijzonder de aard van het goed en van het conformiteitsgebrek, de hoedanigheid van partijen en de gebruiken. 

De vordering wegens een conformiteitsgebrek verjaart twee jaar na de kennisgeving ervan door de koper. Het recht van de koper vervalt in elk geval na tien jaar en drie maanden vanaf de levering (i.e. de vervaltermijn).

Boek 7 schaft het koopspecifieke sanctiestelsel voor niet-conforme leveringen af en verwijst voortaan uitdrukkelijk naar de gemeenrechtelijke sancties van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek: vervanging, herstel, ontbinding van de overeenkomst, prijsvermindering en de opschorting van de eigen verbintenis. 

Ten slotte koppelt Boek 7 bij de (ver)koop van onroerende goederen de eigendomsoverdracht uitdrukkelijk los van de risico-overdracht. Behoudens andersluidende overeenkomst zal het risico pas bij de levering van het onroerend goed overgaan. Hiermee wordt meer bescherming geboden aan de koper: gaat het goed vóór de levering door overmacht teniet, dan is de koper bevrijd van zijn verplichting om de koopprijs te betalen. 

Het afscheid van de “gespecialiseerde verkoper”

Achtergrond

Boek 7 neemt afscheid van het leerstuk van de “gespecialiseerde verkoper”. Tot nu toe werd aangenomen dat op gespecialiseerde verkopers een resultaatsverbintenis rustte om verborgen gebreken op te sporen en vast te stellen. Daardoor werden zij geacht die gebreken te kennen, behoudens tegenbewijs, en konden zij vrijwel onmogelijk aan aansprakelijkheid ontsnappen. 

Deze benadering was incoherent, omdat zij enkel gold voor koopovereenkomsten en niet voor huur- of dienstenovereenkomsten. Bovendien stond zij geïsoleerd ten opzichte van buitenlandse rechtssystemen.

De afschaffing van het vermoeden van kwade trouw betekent dat gespecialiseerde verkopers zich in de toekomst in principe wel contractueel kunnen bevrijden voor conformiteitsgebreken. Dit doet evenwel geen afbreuk aan de consumentenbescherming die ook in Boek 7 verdere doorwerking krijgt.

Consumentenbescherming

Wanneer een koopovereenkomst wordt gesloten tussen een onderneming en een consument, zijn de bedingen die ten nadele van de consument afwijken van de wettelijke bescherming inzake conformiteit onrechtmatig, ook bij de verkoop van een onroerend goed. Dat volgt uit de lijst van onrechtmatige bedingen in het Wetboek Economisch Recht.

Daarnaast blijven ook de dwingendrechtelijke regels inzake consumentenkoop gelden. De Wet Breyne blijft eveneens onverkort van toepassing op consument-kopers van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning of appartement, evenals op iedere overeenkomst tot het bouwen of doen bouwen van zo’n onroerend goed.

Deze hervorming komt tegemoet aan de kritiek op het oude systeem en zorgt voor meer coherentie en gelijkheid tussen verschillende contracttypes.

De (ver)huur van onroerende goederen

Ook voor het gemeen huurrecht brengt Boek 7 belangrijke wijzigingen met zich mee. Hieronder lichten we enkele van de voornaamste wijzigingen toe.

Wettelijke verankering bezetting ter bede

De bezetting ter bede — een tijdelijke en precaire vorm van bezetting — krijgt voortaan een uitdrukkelijke wettelijke verankering. Dergelijke bezetting wordt niet als huur gekwalificeerd wanneer het precaire karakter van de overeenkomst door legitieme redenen wordt gerechtvaardigd, bijvoorbeeld om bijzondere omstandigheden te regelen, waaronder een tijdelijke wachtsituatie.

Het conformiteitsbegrip

Ook voor huur voert Boek 7 een eengemaakt en doorlopend conformiteitsbegrip in. De verhuurder moet het gehuurde goed niet alleen conform leveren, maar deze conformiteit ook gedurende de volledige duur van de huur waarborgen. 

Die voortdurende verplichting omvat onder meer het vereiste onderhoud en de nodige herstellingen, tenzij deze op grond van de wet of de overeenkomst ten laste van de huurder komen.

De huurder staat wettelijk in voor (i) de kleine herstellingen en (ii) de herstellingen die nodig zijn door een verkeerd gebruik of een gebrek aan onderhoud door de huurder. Herstellingen die uitsluitend het gevolg zijn van normale slijtage, ouderdom of overmacht, blijven ten laste van de verhuurder. Naar het voorbeeld van de regionale huurstelsels, voorziet de wet in de mogelijkheid voor de Koning om bij koninklijk besluit een lijst vast te stellen van kleine onderhoudswerken die ten laste van de huurder vallen.

Termijnen en sancties

De huurder is ertoe gehouden elk conformiteitsgebrek te melden binnen een redelijke termijn nadat hij het heeft ontdekt of had behoren te ontdekken. Indien de huurder nalaat dit te doen, behoudt hij het recht op herstel (in tegenstelling tot bij koop of een dienstencontract), maar verliest hij het recht op compensatie voor gebruiks- en genotsderving.

De verjaringstermijn voor vorderingen wegens conformiteitsgebreken bedraagt twee jaar vanaf het einde van de huurovereenkomst, of twee jaar na de kennisgeving van het gebrek in geval van gebruiks- en genotsderving.

De gemeenrechtelijke sancties van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek zijn van toepassing op huurovereenkomsten. Als het conformiteitsgebrek na de levering van het goed ontstaat en niet aan de verhuurder toerekenbaar is wegens zijn fout of die van zijn hulppersonen, kan de huurder geen aanspraak maken op vergoeding van de aanvullende schade veroorzaakt door dat gebrek.

Ook voor huur (net zoals voor koop) werd de cumulatie met dwaling ingeval van een conformiteitsgebrek uitgesloten: de huurder kan zich evenmin beroepen op de nietigheid van de huurovereenkomst wegens dwaling die voortvloeit uit een conformiteitsgebrek van het verhuurde goed of uit een juridische aanspraak van een derde op dat goed.

Inrichtings- en veranderingswerken

Nieuw is ook de vergoedingsregeling voor inrichtings- en veranderingswerken door de huurder. De wilsautonomie staat centraal, waarbij huurder en verhuurder hierover zelf contractueel afspraken kunnen maken. Indien daarover niets contractueel is vastgelegd, geldt het volgende principe: bij het einde van de huur kan de huurder een vergoeding krijgen voor alle verwijderbare inrichtings- of veranderingswerken die de verhuurder wil behouden, evenals voor alle door de verhuurder toegelaten of regelmatige niet-verwijderbare werken.

De vergoeding is beperkt tot de meerwaarde van het goed en kan niet hoger zijn dan de kosten die de huurder zelf heeft gedragen, in lijn met de regels inzake ongerechtvaardigde verrijking.

Uitsluiting buitengerechtelijke ontbinding

Tot slot bevestigt Boek 7 dat de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed steeds via rechterlijke tussenkomst moet verlopen. Voor de huur van onroerende goederen wijkt Boek 7 daarmee uitdrukkelijk af van de artikelen 5.92 en 5.93 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, die voorzien in de beëindiging via een ontbindend beding of buitengerechtelijke ontbinding door middel van een eenvoudige schriftelijke kennisgeving. Elk ontbindend beding wordt voor niet-geschreven gehouden en de buitengerechtelijke ontbinding is uitdrukkelijk uitgesloten. 

Wat betekent dit voor u?

Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek brengt een belangrijk nieuw kader voor het bijzondere contractenrecht. De wijzigingen brengen geen fundamentele omwenteling maar hebben wel een impact bij alle handelen binnen dit bijzondere contractenrecht. Clausules over onder meer (verborgen) gebreken, niet-conformiteit, aansprakelijkheid, inrichtings- en veranderingswerken en beëindigingsmogelijkheden sluiten mogelijk niet langer aan bij dit nieuwe wettelijke kader. 

Voor ondernemingen betekent dit in het bijzonder dat ze hun nieuwe overeenkomsten hierop moeten afstemmen en bestaande standaardovereenkomsten moeten herzien.

De nieuwe regels zijn in beginsel van toepassing op overeenkomsten die vanaf 1 september 2027 worden gesloten. Overeenkomsten die vóór die datum tot stand komen, blijven in principe onderworpen aan het huidige recht, tenzij de wet anders bepaalt of partijen, waar mogelijk, vrijwillig voor de toepassing van het nieuwe recht kiezen.

Toch is het aangewezen om niet tot 2027 te wachten. Veel modelcontracten, raamovereenkomsten, algemene voorwaarden en andere standaarddocumentatie die vandaag worden opgesteld, zullen ook na de inwerkingtreding van Boek 7 nog worden gebruikt. Een tijdige herziening voorkomt dat deze documenten vanaf 1 september 2027 niet langer aansluiten bij het nieuwe wettelijke kader. KPMG Law ondersteunt u hier graag bij. Neem gerust contact met ons op via onderstaande contactgegevens voor vragen of verdere ondersteuning.

Dit artikel werd geschreven door Jim Bauwens en Pieter-Jan Vandevijvere.