Vlaams Decreet van 17 juni 2016: poging tot juridisch kader voor korte handelshuur
Auteurs: Jim Bauwens en Anneleen Vanderbauwhede, K Law
Op 1 september 2016 trad het Decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht in werking (hierna: ‘het Decreet’). Het doel van het Decreet is een eenvoudig juridisch kader te bieden voor de kortetermijnverhuur van handelspanden. Enerzijds geeft het een antwoord op de groeiende leegstand in de centrumsteden en anderzijds schept het een wettelijk kader voor het populaire concept van de pop-up store.
Antwoord op het huidige probleem van de groeiende leegstand
De centrumsteden hebben de laatste jaren te kampen met een groeiende leegstand van de handelspanden. Een van de redenen voor dit actueel probleem is de verplichte 9-jarige huurperiode die in de Handelshuurwet wordt bepaald. Deze strikte termijn ontmoedigt heel wat ondernemers om hun project een kans te geven op de markt. Het feit dat men gebonden is voor minimum 9 jaar wordt door vele starters beschouwd als een struikelblok.
Verhuurders gaan op hun beurt minder snel toestemmen met een huur van korte termijn uit schrik te worden onderworpen aan de ‘strenge’ Handelshuurwet door een eventuele herkwalificatie van het contract. Bestaande oplossingen zoals de ter beschikkingstelling en de bezetting ter bede bleken in de praktijk ook moeilijkheden met zich mee te brengen. De rechtsonzekerheid onder de verhuurders over de eventuele toepassing van de Handelshuurwet werkt op zijn beurt de leegstand van de handelspanden in de hand.
De pop-up store
Daarnaast heb je het fenomeen van de pop-up store dat vandaag de dag reeds niet meer weg te denken is uit het straatbeeld. Deze handelszaken kennen hun belang omwille van het feit dat dit een ideaal platform biedt voor ondernemers die hun concept kort aan de markt willen voorstellen en op die manier willen nagaan of het een succes kan worden. Aan de hand van een pop-up store kunnen zij met een beperkt kostenbudget en op een weinig risicovolle manier hun project testen.
De pop-up store heeft daarnaast ook het potentieel een opstapje te zijn naar een duurzame onderneming eens men de levensvatbaarheid van het project heeft kunnen testen.
Ook verhuurders vinden het concept van een pop-up store commercieel interessant. Zij hebben namelijk minder te kampen met een leegstand indien hun panden kunnen verhuurd worden voor een korte periode.
De korte verhuring van het handelspand heeft op zijn beurt onder meer tot gevolg dat het pand aantrekkelijker wordt voor toekomstige kopers. De pop-up store blijkt aldus te leiden tot een win-win situatie voor beide partijen betrokken bij de handelshuur.
Verder is de pop-up store ook voor de lokale besturen een welkom concept. Deze winkels doen de centrumsteden herleven en het probleem van de groeiende leegstand kan bestreden worden.
Tot op vandaag bestond echter geen ‘legal frame’ voor de pop-up store. Men kan voor dergelijke initiatieven niet terugvallen op de Handelshuurwet aangezien deze wet de huur voor minder dan 1 jaar uitdrukkelijk uitsluit.
Er was aldus vraag naar wetgeving die het eenvoudiger maakt voor zowel huurders als verhuurders om een handelshuurovereenkomst te sluiten voor een korte termijn. Enerzijds om de leegstand van handelspanden tegen te gaan en anderzijds om te voorzien in een wettelijk kader voor het fenomeen van de pop-up store. Deze vraag werd nu beantwoord door de inwerkingtreding van het Vlaams Decreet van 17 juni 2016.
Krachtlijnen van het Vlaams Decreet van 17 juni 2016
- Het Decreet voorziet in de mogelijkheid om een korte handelshuur af te sluiten, namelijk voor minder of gelijk aan 1 jaar. De huur mag in geen geval langer zijn dan 1 jaar. Wanneer men een handelsovereenkomst sluit voor minder dan 1 jaar kan men deze meermaals verlengen. Enkel schriftelijke verlenging is toegelaten. Stilzwijgende en mondelinge verlenging is niet mogelijk. De verlengingen mogen evenwel de gehele duur van 1 jaar niet overschrijden. Wanneer de termijn van 1 jaar overschreden wordt valt men alsnog onder toepassing van de Handelshuurwet.
- Opzegging is niet vereist gelet op het feit dat de handelshuurovereenkomsten gesloten onder het Decreet van rechtswege eindigen op hun einddatum. De stilzwijgende verlenging is niet mogelijk. De huurder kan evenwel de handelshuurovereenkomst steeds opzeggen mits vooropzeg van 1 maand bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief. De verhuurder heeft niet de mogelijkheid de overeenkomst op te zeggen. Belangrijk is dat ook bij de overdracht van het gehuurde onroerend goed de uitzetting van de huurder niet mogelijk is door de nieuwe eigenaar. Vroegtijdige beëindiging van de handelshuurovereenkomst is mogelijk in onderling overleg.
- De huurprijs omvat alle belastingen van toepassing op het onroerend goed. De partijen kunnen hier evenwel contractueel van afwijken. De kosten van de nutsvoorzieningen van het onroerend goed vallen ten laste van de huurder.
- De overdracht van huur en onderhuur is strikt verboden. Dit werd bepaald gelet op het tijdelijke karakter van de huur.
- Verbouwingen aan de handelspanden zijn mogelijk maar de kosten mogen het bedrag van 1 jaar huur niet overschrijden. De partijen kunnen hier echter contractueel van afwijken. Daarnaast mag de veiligheid, de esthetische waarde en de salubriteit van het gebouw niet in het gedrang komen naar aanleiding van de verbouwingen.
Gemiste kans?
De vraag kan echter gesteld worden of het Decreet beschouwd kan worden als een ‘gemiste kans’ of een ‘mislukte poging’. Wanneer we het Decreet namelijk onder de loep nemen kunnen we vaststellen dat er toch enkele fouten, onduidelijkheden en tegenstrijdigheden in terug te vinden zijn. Na de inwerkingtreding kunnen bovendien nog een aantal vragen gesteld worden over de correcte toepassing van het Decreet. Zo kan men zich onder meer afvragen of de huurder kan terugvallen op de regeling van de Handelshuurwet waarin de 9-jarige huurtermijn bepaald wordt wanneer het pop-up project erg succesvol is en de huurder in het pand wenst te blijven. De bepalingen uit de Handshuurwet zijn van dwingend recht maar er heerst discussie over het al dan niet dwingende karakter van de bepalingen uit het Decreet.
Daarnaast biedt het Decreet ook niet voor alle bestaande problemen een oplossing. De verhuurder kan bijvoorbeeld nog steeds de handelshuurovereenkomst niet opzeggen en moet eventueel een overgang naar de Handelshuurwet ondergaan waarbij hij alsnog het risico loopt gebonden te zijn voor 36 jaar. Tot slot kan men opmerken dat de voorziene opzegtermijn van 1 maand de verhuurder weinig tijd geeft een nieuwe huurder te zoeken om zijn pand te bezetten en leegstand te voorkomen. Deze nieuwe regelgeving houdt dus alsnog belangrijke nadelen in voor de verhuurders van een handelspand.
Het lijkt erop dat men een goede poging heeft ondernomen om tegemoet te komen aan de reële problemen omtrent korte handelshuur maar desondanks tekort schiet om effectief te voorzien in een degelijk en goed onderbouwd wettelijk kader voor dit type van handelshuurovereenkomsten.