Het voorontwerp van Vlaams huurdecreet: what’s new?
De Vlaamse Ministerraad keurde op 14 juli 2017 een voorontwerp van decreet goed houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan (hierna het “Huurdecreet”). Dit Huurdecreet zou in Vlaanderen de bepalingen van de federale Woninghuurwet vervangen en primeren op de bepalingen inzake gemeenrechtelijke huur uit het Burgerlijk Wetboek.
Naast de veelbesproken verhoging van de woninghuurwaarborg naar drie maanden, zijn er nog andere belangrijke wijzigingen opgenomen in het voorontwerp, zoals een wettelijke verzekeringsplicht voor zowel huurder als verhuurder m.b.t. brand en waterschade, het lot van de huurovereenkomst in geval van wettelijke of feitelijke samenwoning, de introductie van een kortgedingprocedure voor huurgeschillen en een verbod van arbitrage. Huidige bijdrage biedt een beknopt overzicht van enkele van de belangrijkste nieuwigheden die werden opgenomen in het voorontwerp, in het bijzonder m.b.t. informatieplichten, huurprijs, waarborg en beëindiging van de huur.
Wat de informatierechten en –plichten betreft, wenst het voorontwerp een bescherming in te lassen voor de huurder die tegenwoordig vaak geconfronteerd wordt met een verhuurder die allerlei financiële informatie wenst te ontvangen vanwege kandidaat-huurders. Het voorontwerp tracht deze praktijk aan banden te leggen door te voorzien dat de verhuurder enkel nog die documenten kan opvragen waarbij hij een rechtmatig belang heeft en die strikt noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen. Het opvragen van documenten die bijvoorbeeld peilen naar de gezondheidstoestand of het gerechtelijk verleden van de huurder worden aldus verboden. Daarnaast wordt de verplichte bijlage die bij het woninghuurcontract dient te worden gevoegd overeenkomstig het Koninklijk Besluit van 4 mei 2007 uitgebreid met het belang van een brandverzekering en de mogelijkheden voor de vermindering van de onroerende voorheffing voor huurders. Er werd immers vastgesteld dat veel huurders nog niet op de hoogte zijn van deze potentiële vermindering die hen ten goede kan komen. Ten slotte wordt expliciet voorzien in de mogelijkheid voor de verhuurder om een conformiteitsattest inzake woningkwaliteit aan te leveren aan de huurder als vermoeden van de goede staat van het pand, hetgeen zelfs verplicht zou worden na de uitvoering van grondige renovatiewerken door huurder of verhuurder. Indien het gehuurde goed bij ingebruikname niet beantwoordt aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit, voorziet het voorontwerp uitdrukkelijk dat de huurovereenkomst absoluut nietig is. In dat geval is de huurder nog slechts een bezettingsvergoeding verschuldigd op basis van de objectieve huurwaarde van het pand, rekening houdend met de gebreken van het gehuurde goed.
Met betrekking tot de huurprijs en de kosten, breidt het voorontwerp de mogelijkheden van huurprijsherziening uit door expliciet te bepalen dat partijen herziening van de huurprijs kunnen overeenkomen of vorderen bij de vrederechter na de uitvoering van energiebesparende investeringen. Om tegemoet te komen aan discussies omtrent de verdeling van kosten en lasten tussen huurder en verhuurder, wordt een verdelingsprincipe tussen huurder en verhuurder decretaal verankerd en krijgt de Vlaamse Regering in het decreet de bevoegdheid om een dwingende (niet-limitatieve) lijst op te stellen met een verdeling tussen huurder en verhuurder. In elk geval zullen de kosten voor registratie en makelaarskosten in de boot van de verhuurder vallen.
Het nieuwe voorontwerp voorziet verder standaard in een huurwaarborg van drie maanden huur om verhuurders meer betaalzekerheid te geven, maar betekent hiermee tegelijk een zware last voor het onderste segment van de huurmarkt. De Vlaamse regering wenst deze problematiek te ondervangen door het decretaal opsommen van mogelijke waarborgvormen en via de introductie van een renteloze huurwaarborglening die woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden de mogelijkheid zou geven om een renteloze lening af te sluiten om de huurwaarborg achteraf te stellen op een geblokkeerde rekening. De toekomstige inwerkingtreding van deze wijziging wordt in elk geval uitgesteld tot een nader te bepalen datum.
Om te vermijden dat de huurwaarborg lang na beëindiging van de huurovereenkomst geblokkeerd blijft, wordt voorzien dat de verhuurder ter recuperatie van eventuele achterstallige huurgelden of huurschade binnen een jaar na de beëindiging van de huurovereenkomst een vordering dient in te stellen tot vrijgave van de huurwaarborg.
M.b.t. de beëindigingsmogelijkheden, voorziet het Huurdecreet in een uitbreiding van de bescherming van de huurder. Ten eerste bevat het voorontwerp de mogelijkheid voor de huurder om een huurovereenkomst van korte duur op te zeggen in ruil voor een beperkte vergoeding (0,5 tot 1,5 maand) en met een opzegtermijn van drie maanden, ongeacht of er een opzegclausule werd overeengekomen. Ten tweede legt het de mogelijkheid voor de verhuurder aan banden om de overeenkomst gedurende de eerste drie jaar op te zeggen om familieleden het pand te laten betrekken. Ten derde wordt het overlijden van de laatste huurder gelijkgeschakeld met een ontbinding van rechtswege, tenzij diens erfgenamen binnen de twee maanden verklaren de overeenkomst verder te zetten. Op die manier wordt vermeden dat erfgenamen met de last van een lopende huurovereenkomst worden bezwaard, wat vandaag jammer genoeg het geval is. Vervolgens voorziet het voorontwerp dat de rechten en plichten van de verhuurder bij overdracht van het pand overgaan op de verkrijger, ongeacht of de huurovereenkomst vaste dagtekening heeft. Dit komt de rechtszekerheid van de huurder ten goede, die nu soms in de kou blijft staan in geval van verkoop van zijn gehuurde woning. Ten voordele van de verhuurder zou de procedure van uithuiszetting in lichte mate worden aangepast, met een verplichte decretale verzoeningsplicht voor de vrederechter, een uitbreiding van de mogelijkheid van vervroegde uithuiszetting en een schrapping van de mogelijkheid voor de huurder om zich te verzetten tegen de kennisgeving aan het OCMW bij vordering tot uithuiszetting. Tenslotte wordt de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst van lange duur op te zeggen omwille van grote verbouwingswerken versoepeld: vanaf het einde van de eerste driejarige periode zal dit op elk ogenblik kunnen.
Naast voorgaande vernieuwingen in de klassieke woninghuur, wenst het voorontwerp een specifiek regime in te voeren voor studentenhuisvesting. In dat geval zou slechts een huurwaarborg van twee maanden mogen worden gevraagd, in tegenstelling tot voormelde wijziging naar drie maanden. Daarnaast zou de student-huurder zijn overeenkomst kunnen stopzetten indien hij zijn studies beëindigt, of zou hij de overeenkomst kunnen overdragen of de kamer onderverhuren indien hij deelneemt aan een uitwisselingsprogramma of stage. Het wordt verboden om contractueel te voorzien dat de overeenkomst stilzwijgend verlengd wordt na de aanvankelijke duur.
Het voorontwerp van Huurdecreet wordt thans ter advies voorgelegd aan de Vlaamse Woonraad en de Raad van State, waarna het wordt ingediend in het Vlaams Parlement voor parlementaire behandeling. Het voorontwerp voorziet momenteel als globale datum van inwerkingtreding 1 september 2018 waardoor de bepalingen van toepassing worden voor schriftelijke huurovereenkomsten ondertekend na deze datum, met dien verstande dat de regeling m.b.t. de huurwaarborg pas in werking zou treden op de datum door de Vlaamse Regering te bepalen in het licht van de invoering van de renteloze huurwaarborglening. De effectieve inwerkingtreding van voormelde vernieuwingen zullen dus grotendeels afhangen van de verdere parlementaire behandeling van dit voorontwerp.