Privaat vastgoed in de vennootschap: recente rechtspraak gaat de positieve richting uit
Het gebeurt wel vaker dat de vennootschap een woning gratis ter beschikking stelt aan haar bedrijfsleider. De kosten die de vennootschap met betrekking tot dit onroerend goed maakt kunnen aftrekbaar zijn, zelfs indien de bedrijfsleider het onroerend goed enkel als privéwoonst gebruikt.
Evenwel is de aftrekbaarheid van de gemaakte kosten met betrekking tot dit privaat vastgoed zeker geen automatisme. Het welslagen van een concreet dossier hangt af van de manier waarop de vennootschap de aftrekbaarheid van de kosten verantwoordt.
Zoals het Hof van Cassatie onlangs nog heeft bevestigd, kan de aftrekbaarheid van kosten met betrekking tot onroerend goed in de vennootschap in elk geval pas worden aanvaard voor zover die kosten zijn gemaakt in het eigen belang van de vennootschap. Wanneer privaat vastgoed dus aangekocht of opgericht wordt uitsluitend met het oogmerk om de persoonlijke belangen van de bedrijfsleider te dienen, zal de aftrek (uiteraard) verworpen worden.
De herboren ‘meerwaardetheorie’
Dit betekent evenwel niet dat de vennootschap niet kan bewijzen dat hoewel het onroerend goed privé gebruikt wordt door de bedrijfsleider, de aankoop of oprichting van dit onroerend goed wel degelijk de belangen van de vennootschap dient.
Eind vorig jaar boog het Hof van Beroep te Gent zich over het scenario waarbij een vennootschap twee appartementen aan de kust in volle eigendom had aangekocht, waarbij het ene appartement aan de bedrijfsleider werd verhuurd en het andere hem gratis ter beschikking werd gesteld als een voordeel in natura (cf. de gekende ‘bezoldigingstheorie’[1]).
Volgens het Hof van Beroep te Gent dient onder meer in overweging genomen te worden of de betreffende aankoop voor de vennootschap “in wezen geen negatief resultaat” zou opleveren om te bepalen of de kosten werden gemaakt in het eigen belang van de vennootschap. Het Hof van Beroep stelt hierbij vooreerst vast dat de vennootschap de beide appartementen in volle eigendom heeft. Ongeacht dat deze appartementen slechts voor privédoeleinden gebruikt worden door de bedrijfsleider(s), houdt dit in dat er ten aanzien van de gemaakte kosten ook effectief actiefposten staan op de balans van de vennootschap. De in volle eigendom aangekochte appartementen vertegenwoordigen immers een permanente tegenwaarde in de balans van de vennootschap. De vennootschap heeft de bedoeling haar middelen duurzaam te beleggen.
Afgezien van de algemene bekendheid dat een appartement aan de Belgische kust een interessant investeringsgoed is gelet op de waardevastheid van dit vastgoed, legt de vennootschap ook nog een voortreffelijk ingevuld dossier voor aan het Hof van Beroep te Gent waaruit blijkt dat er voor de betreffende appartementen ook een concrete waardestijging heeft plaatsgevonden sedert de aanschaffing ervan.
Het uitstekend onderbouwde dossier toont volgens het Hof van Beroep te Gent voldoende aan dat er redelijkerwijze een meerwaarde uit de verkoop van de onroerende goederen te verwachten valt. Zodoende komt het Hof van Beroep te Gent tot het oordeel dat de kosten die de vennootschap had gemaakt voor de twee appartementen, wel degelijk beantwoorden aan de voorwaarden om ze in aftrek te nemen.
Het Hof van beroep te Gent, dat anders gekend staat voor haar strenge houding ten aanzien van privaat vastgoed in de vennootschap, bevestigt tenslotte ook nog dat het feit dat de aankopen gedaan werden met een financiering hieraan geen afbreuk doet.
Enkel bij volle eigendom
Let wel op: dit scenario verschilt fundamenteel van dat waarin de vennootschap slechts een (tijdelijk) vruchtgebruik heeft. Ingeval van een verwerving van een appartement in volle eigendom zal een eventuele latere meerwaarde volledig toekomen aan de vennootschap.
In het scenario waarin de onroerende goederen in blote eigendom door de bestuurder en in vruchtgebruik door de vennootschap zijn aangekocht, zal het misschien wel theoretisch mogelijk zijn dat de vennootschap het vruchtgebruik verkoopt met een meerwaarde, doch in de praktijk zal het vruchtgebruik wellicht uitdoven na de overeengekomen looptijd waardoor de volle eigendom en de eventuele latere meerwaarde bij verkoop van de volle eigendom, uiteindelijk toch zal toekomen aan de bestuurder en niet aan de vennootschap. In dat geval gaat de vlieger van de ‘meerwaardetheorie’ uiteraard niet op.
Conclusie : bewijsvoering is cruciaal om de strenge bewijstoets de doorstaan
In de rechtsleer wordt dit positief arrest van het Hof van Beroep te Gent met open armen onthaald. De ‘meerwaardetheorie’ is terug van weggeweest en maakt alvast een positieve intrede na de veeleer negatieve sfeer waarin we de afgelopen jaren verzeild waren geraakt.
Hierbij dient wel benadrukt te worden dat de invulling van de bewijsvoering van cruciaal belang is. Enkel goed gedocumenteerde dossiers zullen voldoende gewapend zijn om de strenge bewijstoets van de administratie en/of de rechtspraak te doorstaan. Het gegeven dat de vennootschap in kwestie haar bewijslast heeft ingevuld volgens de regels van de kunst is ons inziens de reden voor het welslagen van het dossier.
Wenst u hieromtrent meer toelichting of heeft u vragen over een concreet dossier? Aarzel niet om ons te contacteren, wij zijn steeds bereid om één en ander voor u te onderzoeken.
[1] De krachtlijnen van de ‘bezoldigingstheorie’ zijn intussen gekend: de vennootschap moet kunnen aantonen dat de aankoop of oprichting en de gratis ter beschikking stelling van de privéwoning of het appartement kaderen binnen het bezoldigingspakket van de bedrijfsleider. Bovendien dient de vennootschap ook steeds voor elk van de daaropvolgende jaren aan te tonen dat de betreffende bedrijfsleider ook werkelijk prestaties heeft verricht voor de vennootschap die in verband staan met de beloning. De talloze strenge rechtspraak dienaangaande leert ons dat de aftrekbaarheid van de gemaakte kosten pas zal worden toegestaan mits de bewijslast voortreffelijk wordt ingevuld. De loutere vermelding van een voordeel van alle aard op fiche wordt in elk geval niet aanvaard.