Niet-residentieel gebouw verwerven in het Vlaamse Gewest? Denk aan de energetische renovatieverplichting!
De Vlaamse Regering heeft in haar ‘Langetermijnstrategie voor de renovatie van Vlaamse gebouwen’ van 29 mei 2020 bepaald dat er wordt gestreefd om tegen 2050 het bestaande niet-woongebouwenpark CO2-neutraal te maken voor wat betreft verwarming, sanitair, koeling en verlichting. Om dit doel te bereiken voorziet de overheid een energetische renovatieverplichting die ingevoerd zou worden voor niet-residentiële gebouwen. De Vlaamse Regering heeft deze renovatieverplichting inmiddels verder uitgewerkt in een Besluit van de Vlaamse Regering van 9 juli 2021 dat effectief in werking trad op 1 januari 2022. Het Vlaamse Gewest zet hiermee een nieuwe grote stap in de verbetering van de energieprestaties van gebouwen.
Toepassingsgebied
De renovatieverplichting geldt momenteel enkel voor niet-residentiële gebouwen en niet-residentiële gebouweenheden (kantoren, handel, horeca, enz.) gelegen in het Vlaamse Gewest. De feitelijke toestand - residentieel of niet-residentieel - van het gebouw of de gebouweenheid op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte bepaalt of de renovatieverplichting al dan niet van toepassing is. Het gebruik of de functie die men na het verlijden van de akte aan het gebouw of de gebouweenheid wil geven, is niet van belang.
De renovatieverplichting wordt enkel getriggerd door de overdracht van de volle eigendom en door de vestiging van een erfpacht- of opstalrecht op de hierboven vermelde onroerende goederen. In een omzendbrief van 17 december 2021 wordt het toepassingsgebied van de renovatieverplichting verduidelijkt. Zowel het nieuw vestigen van een erfpacht- of een opstalrecht als de overdracht van een erfpacht- of een opstalrecht aan een derde partij triggeren de decretale renovatieverplichting. De verlenging van een bestaand erfpacht- of opstalrecht op een niet-residentieel gebouw of niet-residentiële gebouweenheid valt dan weer niet onder het toepassingsgebied. Ten slotte bepaalt de omzendbrief ook dat een fusie[1] en een opslorping[2] van vennootschappen of rechtspersonen niet kwalificeren als overdrachten die de toepassing van de renovatieverplichting tot gevolg hebben.
Merk op dat de datum van het verlijden van de authentieke akte tot aankoop of tot vestiging van het erfpacht- of het opstalrecht bepalend is. De renovatieverplichting geldt alleen als de authentieke akte werd verleden vanaf 1 januari 2022 en de notaris dient de renovatieverplichting en daaraan gekoppelde voorwaarden op te nemen in de authentieke akte. Als de niet-residentiële gebouweenheid deel uitmaakt van een gebouw dat binnen de vijf jaar na de verwerving gesloopt zal worden, is de renovatieverplichting evenwel niet van toepassing.
Inhoud van renovatieverplichting
De renovatieverplichting rust op de nieuwe eigenaar, de erfpachthouder of de opstalhouder of indien er meerdere zijn op elk van hen.
De renovatieverplichting bevat twee soorten maatregelen. Die maatregelen moeten uitgevoerd worden binnen de vijf jaar na het verwerven van het niet-residentiële gebouw of gebouweenheid te rekenen vanaf de aktedatum.
Vooreerst is er een minimaal pakket aan energiebesparende maatregelen die gerealiseerd dienen te worden met betrekking tot dakisolatie, beglazing, verwarming en koelinstallaties van het gebouw of de gebouweenheid:
- het dak dient een minimale isolerende waarde te krijgen;
- enkele beglazing dient vervangen te worden door hoogrendementsbeglazing;
- verwarmingsinstallaties ouder dan 15 jaar dienen in principe vervangen te worden;
- stookolieketels mogen niet meer door een nieuwe stookolieketel vervangen worden indien er een aardgasnet in de straat beschikbaar is;
- oude koelinstallaties dienen vervangen te worden.
Ten tweede dient het niet-residentiële gebouw of gebouweenheid een energieprestatiecertificaat met een minimaal energielabel te behalen. De maatregelen die hiervoor dienen genomen te worden zijn vrij te kiezen. Belangrijk hierbij is dat dit tweede luik van de renovatieverplichting enkel geldt voor de niet-residentiële eenheden indien zij samen een niet-residentieel gebouw vormen dat in zijn totaliteit wordt overgedragen.[3]
Voor dit tweede pakket wordt ook een onderscheid gemaakt tussen kleine en grote niet-residentiële gebouweenheden. Onder een kleine niet-residentiële eenheid wordt begrepen: “een gebouweenheid met een niet-residentiële hoofdbestemming met een bruikbare vloeroppervlakte die niet groter dan 500 m² is en waarbij het aaneengesloten geheel van niet-residentiële gebouweenheden binnen hetzelfde gebouw waarvan de gebouweenheid deel uitmaakt, een bruikbare vloeroppervlakte heeft die niet groter dan 1000 m² is en geen niet-residentiële eenheid bevat die groter dan 500 m² is”[4]. Deze laatste zinsnede betreft een toevoeging aan de definitie van de kleine-niet residentiële eenheden die in werking is getreden sinds 20 augustus 2021. De grote niet-residentiële eenheden worden op hun beurt negatief gedefinieerd als elke niet-residentiële eenheid die niet klein is.[5]
Kleine niet-residentiële eenheden die aan het bovenvermelde voldoen, dienen vanaf 1 januari 2022 een energieprestatiecertificaat met minimum energieprestatielabel C te behalen. Grote niet-residentiële eenheden die hieraan voldoen dienen op hun beurt een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% te halen. Deze laatste verplichting geldt evenwel pas voor de grote niet-residentiële eenheden indien de authentieke akte tot overdracht van de volle eigendom of het vestigen van het erfpacht- of opstalrecht plaatsvindt vanaf 1 januari 2023.
Sancties
Kleine niet-residentiële gebouwen of gebouweenheden dienen al sinds 1 januari 2020 te beschikken over een geldig energieprestatiecertificaat bij verkoop of verhuring. Met dergelijk certificaat zal de nieuwe eigenaar, erfpachthouder of opstalhouder dan ook moeten bewijzen dat binnen de vijf jaar na de overdracht voldaan is aan de renovatieverplichting. Het VEKA zal via deze energieprestatiecertificaten de naleving van de renovatieverplichting controleren en kan een administratieve geldboete van 500 tot 200.000 euro opleggen bij niet-naleving van de renovatieverplichting. Opgelet, deze boete betekent niet dat de renovatieverplichting niet meer nageleefd zou moeten worden, aangezien het VEKA tegelijk een nieuwe uitvoeringstermijn voor de verplichtingen zal opleggen. Bij een nieuwe niet-naleving kan er nadien opnieuw een administratieve geldboete worden opgelegd.
Wat betreft de grote niet-residentiële gebouwen is het momenteel nog niet mogelijk om een energieprestatiecertificaat op te stellen, dit zou mogelijk worden vanaf 1 januari 2023. Bij gebreke van een energieprestatiecertificaat dient de eigenaar, de erfpachthouder of de opstalhouder voorlopig nog zelf na te gaan of aan de renovatieverplichting is voldaan. Een energieprestatiecertificaat bij de verkoop of verhuring van grote niet-residentiële gebouwen zou vanaf 1 januari 2023 verplicht worden en kan vanaf dan dienen voor de controle op de naleving van de renovatieverplichting.
Toekomstige energetische verplichtingen voor niet-residentiële gebouwen
De ‘Langetermijnstrategie voor de renovatie van Vlaamse gebouwen’ van 29 mei 2020 van de Vlaamse Regering voorziet op korte termijn nog meer maatregelen om de CO2-uitstoot van niet-residentiële gebouwen verder te verminderen. Voor de niet-residentiële gebouwen zal, zoals vermeld, vanaf 1 januari 2023 een energieprestatiecertificaat verplicht zijn bij de verkoop en verhuring van grote niet-residentiële gebouwen in het Vlaamse Gewest. Vervolgens zal vanaf 1 januari 2025 ieder groot niet-residentieel gebouw dienen te beschikken over een energieprestatiecertificaat los van enige overdracht of verhuring. Ten slotte zou vanaf 2030 ook een minimumenergielabel vereist zijn voor alle niet-residentiële gebouwen.
Andere gewesten
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waals Gewest bestaat er nog geen renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen in het geval van een overdracht. Wel hebben beide gewesten reeds een langetermijnvisie gepubliceerd om gebouwen CO2-neutraal te maken tegen 2050. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft in het kader hiervan haar Renovatiestrategie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest genaamd “RENOLUTION” aangenomen. Het Waalse Gewest heeft reeds haar doelstellingen inzake het energieverbruik van gebouwen bekendgemaakt met ‘La Stratégie wallonne à long terme pour la rénovation énergétique des bâtiments’.
[1] In de omzendbrief van 17 december 2021 gedefinieerd als: “Een ‘fusie’ is de verrichting waarbij twee of meer vennootschappen/rechtspersonen inbreng doen van hun volledige vermogen in een nieuwe vennootschap/rechtspersoon.”
[2] In de omzendbrief van 17 december 2021 gedefinieerd als: “Een ‘opslorping’ is de verrichting waarbij een vennootschap/rechtspersoon inbreng doet van haar volledig vermogen in een reeds bestaande vennootschap/rechtspersoon, waardoor de eerste verdwijnt en de tweede haar kapitaal verhoogt.”
[3] https://energiesparen.be/bouwen-en-verbouwen/niet-residenti%C3%ABle-gebouwen/renovatieverplichting-voor-niet-residenti%C3%ABle-gebouwen/veelgestelde-vragen-over-de-renovatieverplichting.
[4] Art. 1.1.1, §2, 60°/1 Besluit van de Vlaamse Regering van 19 november 2010 houdende algemene bepalingen over het energiebeleid.
[5] Art. 1.1.1, §2, 1° Besluit van de Vlaamse Regering van 19 november 2010 houdende algemene bepalingen over het energiebeleid.