Een nieuwe informatieverplichting bij overdracht: het asbest (inventarisatie) attest
Wie recent een onderhandse of een authentieke akte tot overdracht van een onroerend goed heeft ondertekend, heeft vast al gemerkt dat de informatieverplichtingen in deze aktes de laatste decennia stevig zijn uitgebreid. Daarbij denken we bijvoorbeeld aan het bodemattest, het energieprestatiecertificaat of recent nog de vermelding of de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen geldt (lees hier meer). In het kader van het actieplan asbestafbouw van de Vlaamse Regering dat ernaar streeft om het Vlaamse Gewest tegen 2040 asbestveilig te maken, wordt nu ook het asbest(inventarisatie)attest bij de informatieverplichtingen gevoegd. In het Vlaamse Gewest zou volgens de OVAM nog zo’n 2,3 miljoen ton aan asbesthoudende toepassingen aanwezig zijn.[1] Het inventariseren van deze toepassingen is een eerste stap in de afbouw ervan. Het asbestattest zal eerst verplicht zijn bij de overdracht van een onroerend goed en later voor elke eigenaar ook als er geen sprake is van een overdracht.
1. Asbest (inventarisatie) attest
1.1 Wat is het?
Een asbest(inventarisatie)attest is het resultaat van een inventarisatie van mogelijke toepassingen die asbest[2] kunnen bevatten. De inventaris dient te worden opgesteld door een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie. Het betreft een niet-destructief onderzoek waarbij de waarneembare asbestverdachte materialen opgespoord en/of bemonsterd worden. Er worden geen afbraakwerken uitgevoerd en geen beschadigingen aangebracht. De inventaris bevat ook advies over het beheer en de verwijdering van het aangetroffen asbest.
De asbestdeskundige geeft vervolgens de opgestelde asbestinventaris in in de databank asbestinventarisatie die beheerd wordt door de OVAM. Als de asbestinventaris correct is ingegeven, zal de OVAM een uniek asbestattest afleveren waarvoor een retributie van 50 euro wordt aangerekend. Het asbestattest zal ook beschikbaar zijn in de Gebouwenpas.
1.2 Geldigheidsduur
De geldigheidsduur van een asbestattest is in principe 10 jaar. Als ten minste één asbesthoudend materiaal met een hoog materiaalrisico aanwezig is, is de geldigheidsduur 5 jaar.
Bovendien dient ook steeds een nieuw asbestattest bekomen te worden binnen een termijn van 1 jaar na de vaststelling van een gewijzigde toestand. Er is sprake van een gewijzigde toestand wanneer:
- nieuwe asbesthoudende materialen zijn aangetroffen;
- ten gevolge van werken het inspectiegebied van het bestaande attest als asbestveilig te beschouwen is; of
- de toestand van de asbesthoudende materialen zichtbaar gewijzigd is door een schadegeval of incident.
1.3 Andere asbestinventarissen
Het in dit artikel beschreven asbestattest bij overdracht is niet de eerste verplichte inventarisatie van asbesttoepassingen in België. Zo is iedere werkgever in België al sinds 1995 verplicht om te beschikken over een asbestinventaris die alle asbesthoudende materialen in een gebouw of werkzone beschrijft. Een asbestattest kan als basis dienen voor de asbestinventaris die vereist is voor een werkgever, maar deze laatste inventaris vereist wel dan nog bijkomend onderzoek.[3] Daarnaast is er ook reeds de verplichting om een destructieve asbestinventaris op te stellen vooraleer er onderhouds- of renovatiewerken gebeuren in een gebouw of voor de sloop ervan.
2. Toepassingsgebied
Voor aktes met betrekking tot overdrachten van toegankelijke constructies met risicobouwjaar gelegen in het Vlaamse Gewest die getekend worden vanaf 23 november 2022 dient de eigenaar over het bovenvermelde asbestattest te beschikken en dit te bezorgen aan de koper. Opdat de verplichting van toepassing is, dient de onderhandse akte tot overdracht getekend te worden vanaf 23 november 2022 of indien enkel een authentieke akte wordt verleden, dan dient deze akte verleden te worden vanaf 23 november 2022.
2.1 Overdrachten
De verplichting om te beschikken over een asbestattest is van toepassing op overdrachten waaronder in het kader van deze regelgeving wordt begrepen:
- het overdragen onder levenden van een eigendomsrecht (verkoop, schenking, etc.); en
- het vestigen of overdragen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, een erfpachtrecht, een opstalrecht of een zakelijk recht van gebruik.
Een onteigening en een erfenis worden expliciet uitgesloten uit het toepassingsgebied.
De OVAM geeft verder op haar website aan dat bij fusie en splitsing er sprake is van een overdracht als het onroerend goed overgaat naar een andere rechtspersoon. Zo zal een fusie door oprichting van een nieuwe rechtspersoon kwalificeren als een overdracht. Bij fusie door opslorping is er enkele sprake van een overdracht indien het goed eigendom is van de opgeslorpte vennootschap en niet indien het onroerend goed toebehoort aan de overnemende vennootschap. Ten slotte zal ook een inbreng van een onroerend goed in een rechtspersoon kwalificeren als een overdracht.[4]
Er bestaat geen specifieke verplichting om in het kader van een huurovereenkomst een asbestattest over te maken aan de huurder. Wel is een verhuurder van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar verplicht als hij beschikt over een geldig asbestattest om een kopie ervan over te maken aan de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst of binnen een termijn van 1 maand na de datum vermeld op het asbestattest indien dit attest wordt verkregen lopende de huurovereenkomst.
Indien het gebouw onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom valt, dan is een asbestattest verplicht voor zowel het private deel als voor de gemeenschappelijke delen. Een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen bij een overdracht is evenwel pas verplicht vanaf 1 mei 2025.
2.2 Toegankelijke constructie met risicobouwjaar
De verplichting geldt enkel als het een overdracht betreft van een Toegankelijke Constructie met Risicobouwjaar (“TCR”) gelegen in het Vlaamse Gewest.
- Toegankelijke constructie
Een toegankelijke constructie is iedere constructie die mensen binnen kunnen betreden. Dit is het geval als er minstens een dak is dat gedragen wordt door constructie-elementen en indien een persoon er normaal in kan staan. De overdracht van een toegankelijke constructie met een oppervlakte van 20 m² of minder vereist geen asbestattest. Als er meerdere constructies aanwezig zijn op een perceel, dan dient de totale som van de grondoppervlaktes kleiner te zijn dan 20 m². Een asbestattest is dus niet vereist bij overdracht van bijvoorbeeld een weide of een openluchtparking zonder gebouwen of met gebouwen die in totaal kleiner zijn dan 20 m².
Op te merken hierbij is dat de verplichting van toepassing is ongeacht de functie van het gebouw. Een toegankelijke constructie met risicobouwjaar kan een woning zijn, maar ook kantoorgebouwen, bedrijfsgebouwen, overheidsgebouwen, agrarische gebouwen, etc. vallen onder de verplichting.
De verplichting om over een asbestattest te beschikken geldt ten slotte niet bij de overdracht van openbare, technische toegankelijke constructie met risicobouwjaar zoals lijninfrastructuur.
- Risicobouwjaar
Voor niet elke toegankelijke constructie zal de verplichting tot het bekomen van een asbestattest bij overdracht gelden. Dit is enkel het geval voor de toegankelijke constructies met risicobouwjaar, wat betekent dat het bouwjaar van de constructie 2000 of ouder is. Dit is namelijk het ogenblik van de invoering van het algemene asbestverbod in België. Het bouwjaar opgenomen in de kadastrale legger is het referentiebouwjaar om te oordelen of een constructie een risicobouwjaar heeft.
2.3 Eigenaar
De verplichting om te beschikken over een asbestattest bij de overdracht van een TCR rust op de eigenaar ervan. Onder eigenaar wordt de volle of blote eigenaar begrepen. Indien het eigendomsrecht in onverdeeldheid is, wordt elke onverdeelde houder hoofdelijk en ondeelbaar beschouwd als eigenaar.
3. Verplichtingen bij overdracht
In het geval er conform het bovenstaande sprake is van een overdracht van een TCR gelegen in het Vlaamse Gewest, dan dienen de volgende vermeldingen opgenomen te worden in de onderhandse akte of overeenkomst die de modaliteiten van de overdracht vastlegt:
- of de inhoud van een geldig asbestattest voorafgaandelijk werd meegedeeld aan de verwerver;
- de datum van het asbestattest;
- de samenvattende conclusie; en
- de unieke code van het attest.
In de authentieke akte tot overdracht dient de instrumenterende ambtenaar te vermelden:
- of een geldig asbestattest werd overhandigd aan de verwerver;
- de datum van het asbestattest;
- de samenvattende conclusie; en
- de unieke code van het attest.
4. Sancties
Bij miskenning van de bovenvermelde informatieverplichting kan de verwerver de nietigheid vorderen van de overdracht. Naar het voorbeeld van het Vlaamse Bodemdecreet kan de verwerver ook verzaken aan de nietigheidsvordering door deze verzaking uitdrukkelijk te laten opnemen in de authentieke akte en op voorwaarde dat de verwerver alsnog een geldig asbestattest heeft ontvangen.
Daarnaast kunnen sancties zoals administratieve boetes opgelegd worden.
5. Toekomstige verplichtingen inzake asbest
5.1. Asbestattest vereist voor iedere eigenaar zonder dat er sprake is van een overdracht
Uiterlijk 31 december 2031 dient iedere eigenaar van een TCR zonder dat er sprake is van een overdracht van het onroerend goed te beschikken over een asbest(inventarisatie)attest. Voor de gemeenschappelijke delen van een TCR die onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom vallen is dit tegen uiterlijk 1 januari 2036.
5.2. Verwijderingsplicht
Voor private constructies met risicobouwjaar is er (nog) geen algemene verwijderingsplicht voorzien. Eigenaars van een publieke constructie met risicobouwjaar (hieronder wordt begrepen iedere constructie die een publieke organisatie huisvest die aan een groot aantal personen overheidsdiensten verstrekt) zijn wel verplicht om tegen 1 januari 2034 de volgende asbesttoepassingen te verwijderen:
- alle, op enkele uitzonderingen na, eenvoudig bereikbare niet-hechtgebonden asbesthoudende materialen; en
- alle dak- en gevelbekledingen, dakgoten, rookgaskanalen en hemelwaterafvoerkanalen bestaande uit asbestcement als ze zich aan de buitenzijde bevinden.
Tegen 1 januari 2040 zijn de eigenaars van een dergelijke publieke constructie met risicobouwjaar bovendien verplicht deze constructie asbestveilig te maken en na deze datum in een asbestveilige toestand te houden. Dit betekent dat een toestand wordt bereikt zodat bij een normaal gebruik van de constructie er geen blootstellingsrisico’s kunnen ontstaan.
Volledigheidshalve merken wij op dat alle eigenaars van publieke én private constructies verplicht zijn om bij onderhouds-, herstellings- of ontmantelingswerken alle asbesthoudende materialen te verwijderen die door de werken eenvoudig bereikbaar zijn geworden. Bovendien is iedere eigenaar ook verplicht om de asbesttoepassingen in zijn gebouw veilig te beheren.
6. Andere gewesten
De inventarisatieverplichting bij overdracht geldt voorlopig enkel voor onroerende goederen gelegen in het Vlaamse Gewest. Een soortgelijke verplichting bestaat (nog) niet in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of het Waalse Gewest.
[1] https://ovam.vlaanderen.be/naar-een-asbestveilig-vlaanderen.
[2] Onder ‘asbest’ wordt begrepen: “de vezelachtige silicaten actinoliet, amosiet, anthofylliet, chrysotiel, crocidoliet en tremoliet” (artikel 3, §2, 1° Decreet van 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen).
[3] https://ovam.vlaanderen.be/veelgestelde-vragen-over-het-asbestattest.
[4] https://ovam.vlaanderen.be/veelgestelde-vragen-over-het-asbestattest.